Neuregelung der Grunderwerbsteuer ab Juli 2025
Massive Verschärfung bei Share Deals geplant – was Unternehmen jetzt wissen müssen
Mit dem am 2. Mai 2025 veröffentlichten Begutachtungsentwurf zum Budgetbegleitgesetz 2025 kündigt sich eine tiefgreifende Reform der Grunderwerbsteuer an. Ziel der Gesetzesnovelle ist es, sogenannte „Share Deals“ – also Anteilsübertragungen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften – steuerlich jenen Vorgängen gleichzustellen, bei denen Grundstücke direkt übertragen werden („Asset Deals“). Die neuen Regelungen sollen mit 1. Juli 2025 in Kraft treten und haben weitreichende Folgen für Unternehmen, insbesondere in der Immobilienbranche.
Kernpunkt der Reform ist die Senkung der Schwelle für das Auslösen der Grunderwerbsteuer bei Anteilsvereinigungen: Statt wie bisher bei einer Übertragung von mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile soll künftig bereits eine Beteiligung von 75 % genügen, um Grunderwerbsteuerpflicht auszulösen. Darüber hinaus wird die Steuerpflicht auch auf mittelbare Anteilsverschiebungen ausgedehnt – also auf Beteiligungsketten, bei denen die Anteile nicht direkt, sondern über zwischengeschaltete Gesellschaften gehalten werden. Dabei wird der maßgebliche Beteiligungsgrad durch Multiplikation der Beteiligungen auf den jeweiligen Ebenen berechnet.
Auch in Bezug auf Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften ergeben sich deutliche Änderungen: Die bereits für Personengesellschaften geltende Regelung, wonach die Übertragung von 95 % der Anteile innerhalb von fünf Jahren steuerpflichtig ist, wird nun auf Kapitalgesellschaften ausgeweitet – allerdings mit einer abgesenkten Schwelle von 75 % und einer verlängerten Frist von sieben Jahren.
Neu eingeführt wird auch der Begriff der Personenvereinigung als steuerpflichtiger Zurechnungskreis. Dieser erfasst Zusammenschlüsse von Personen- und Kapitalgesellschaften, die zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung stehen oder durch Beteiligungen unter dem beherrschenden Einfluss einer Person agieren – unabhängig davon, ob eine steuerliche Unternehmensgruppe im Sinne des Körperschaftsteuergesetzes vorliegt. Damit entfallen bisherige Gestaltungsvarianten, mit denen eine Steuerpflicht vermieden werden konnte.
Die neuen Bestimmungen sollen auf alle Erwerbsvorgänge angewendet werden, bei denen die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht.
Wichtig ist dabei auch die vorgesehene Übergangsregelung: Hält eine Person bereits zum 30. Juni 2025 mindestens 75 % der Anteile an einer Gesellschaft, ohne dass bislang eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung vorlag, so wird bei künftigen Veränderungen der Beteiligung (sofern diese nicht unter 75 % sinkt) dennoch Grunderwerbsteuer ausgelöst.
Fazit:
Die geplante Reform bedeutet eine deutliche Verschärfung der grunderwerbsteuerlichen Rahmenbedingungen bei Anteilsübertragungen. Durch die Ausweitung der Tatbestände, die Absenkung der Schwellenwerte und die Erhöhung der Steuerlast werden „Share Deals“ künftig wesentlich strenger behandelt. Für Unternehmen empfiehlt es sich daher dringend, geplante Transaktionen sowie bestehende Gesellschaftsstrukturen zeitnah zu analysieren – insbesondere, um potenzielle Steuerfolgen frühzeitig zu erkennen und rechtzeitig zu reagieren.
Sollte dieser Themenkreis Ihr Interesse geweckt haben, so stehe ich für weitere Fragen gerne zur Verfügung.
Stand: 09.05.2025
